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【案情回顧】

2018年12月，在中介公司的主持下，錢(qián)某與趙某簽訂了《存量房屋居間合同》，約定趙某將其房產(chǎn)賣(mài)與錢(qián)某。

合同簽訂后，錢(qián)某支付了房款，并與趙某辦理了房屋過(guò)戶手續(xù)。房子是住上了，但是孫某和李某的戶口至今也沒(méi)有遷出，給錢(qián)某的生活造成了諸多影響，協(xié)商未果之下，錢(qián)某將趙某起訴到法院，要求趙某按照約定支付違約金。

【法官釋法】

法院審理后，認(rèn)為趙某確存在違約情形，判決趙某承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

錢(qián)某與趙某在《存量房屋居間合同》中已經(jīng)約定趙某限期到房屋所在地的戶籍管理機(jī)關(guān)辦理完成原有戶口遷出手續(xù)，并約定了違約責(zé)任。趙某應(yīng)當(dāng)履行而未履行合同義務(wù)，未將原有戶口遷出，對(duì)錢(qián)某居住和使用造成了一定影響。趙某應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。

法官提示，購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)要提升防護(hù)意識(shí)，查明所購(gòu)買(mǎi)房屋的戶口情況，以防后續(xù)給自己帶來(lái)不必要的麻煩。

合同中要明確約定戶口遷移條款并明確違約責(zé)任，否則法院將不予受理。在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，如果存在戶口遷出問(wèn)題，若在合同中不寫(xiě)明相應(yīng)條款，一旦就戶口遷出訴至法院，法院往往會(huì)以“不屬于民事案件受理范圍”為由駁回起訴。戶籍問(wèn)題由公安機(jī)關(guān)管轄，非因申請(qǐng)，往往不予處理。這就給買(mǎi)房人帶來(lái)難題。只有在合同中對(duì)戶口遷出條款作出明確約定，基于違約責(zé)任，法院才能予以解決，但也僅限于承擔(dān)違約責(zé)任的部分。

在合同中約定相應(yīng)條款，迫使賣(mài)房人主動(dòng)遷移戶口。買(mǎi)房人在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)，可在合同中約定待對(duì)方將戶口遷出后再給付部分尾款，或者約定賣(mài)房人在一定時(shí)間內(nèi)不遷出戶口，買(mǎi)房人有權(quán)解除合同。賣(mài)房人權(quán)衡利弊，在遷出戶口的損失更小時(shí)，自然積極辦理相關(guān)手續(xù)，買(mǎi)房人也可以由此實(shí)現(xiàn)戶口遷出的目的。